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1.MANSION(マンション)和APART(アパート)的区别


◇MANSION(マンション)

钢筋混凝土,钢铁构架钢筋混凝土构造的耐火构造,高层住宅,隔音性高,有高级感。
       因为建筑成本较高,所以房租也比APART要高,有电梯,有管理人等的情况下,管理费也很高。


◇APART(アパート) 
       APART是APARTMENT的简称,木质结构,轻量钢铁构架的准耐火构造,一般2层建筑物比较多,从构造上看,并不是高层住宅,建筑费低,所以房租会相对便宜,没有电梯,没有管理人员,管理费低。

在这里所说的特征,说到底也是一般意义上的。最近,让人感到有高级感的,隔音效果很好的APART也不少。 
       所以,在选择房子时,不要只看是APART还是MANSION。因为,有的时候即使是叫作MANSION也有可能是木质结构的房子。应该实地考察一下到底是什么构造的,或者跟房地产公司确认好房子的结构。


2.租金回报率 (表面回报率 和 实际回报率)


◇表面回报率
年租金的收入÷房屋购入价格


◇NOI回报率(实际回报率)
年租金收入- 杂费(维修费,管理费,税金,保险金等)÷ 房屋购入价格


NOI是「Net Operating Income」的简称,是(收入利润)减去各种杂费后的金额,用中文常用的说法,叫做净营运收入。

如果简单的翻阅下一般房产广告的话,会发现,大家一般用的都是表面回报率,然而,这其中并没有去除一些必要的手续费之类的费用,在这里,我们希望提醒各位买家,购买投资房时,要注意以下这点。


◇不要只关注回报率
       房屋广告多数都是大肆宣传高回报率。日本房屋的回报率一般都会在5%--30%之间,绝大多数人都把回报率作为衡量房屋的唯一标准,然而需要注意的是,回报率高并不代表收益率高。
       具体来说,热闹的地方房屋价格自然就比较高,回报率会适当降低。于是,很多人就会选择偏远地区的价格便宜回报率高的房屋,却没有考虑到偏远地区的周边设施缺乏和交通不便等弊端。愿意住在偏远地区的人毕竟不是很多,如果房屋租不出去空关的话,反而是损失。
       所以,除了回报率的高低,还需要重视的是这个房屋所在区域的居民入住率。


3. 如何选择好的日本房屋(购日房小常识)


◇建筑和道路的关系
房屋建筑表面与道路的距离小于2m的话,此房屋将来不可以重建
(日本建筑基准法 第43条 《接道义务》)
        房屋建筑表面与道路的距离小于4m的话,此房屋将来重建时,必须缩小建筑面积,保证道路宽度。
        道路宽度是6m以上的话,完全可以自由重建,没有任何影响。


◇邻里间的关系
日本的房屋与房屋之间靠的比较近,邻里之间的关系,不得不被重视。
一般常见的问题有,比如:小花园里养的植物,长大后,就长到了隔壁人的家里去了,这些最好在买房的时候,就确认好再购买,避免将来的麻烦。

 

◇外部装修情况
        无论是作为办公室也好,或作为自己的住房也好,大家都应适当的注意房屋的外观。
       比如房屋的外墙有裂缝,内部的钢筋铁有外漏,墙壁粉刷被腐蚀等,都会影响房屋的整体美观和印象。所以,当看房的时候外观也需要好好观察。
       而且,从长远的角度上来看这不仅仅是房屋的美观问题,将来对此房屋的修护保养上可能会花上更多的钱。


◇建筑年数
       比起二手房,买新房的回报率肯定是小的多。
       但是,买二手房的时候,要注意的是 昭和56年以后的房屋耐震性会强一些。(因为在昭和56年,日本出台了新的耐震标准)


◇空房的状态和他的品质
       购买房屋的时候需要确认一下房间是否有人租住。如果里面有人住的话,购买下房子即可以省去召集入住者的手续,而且租金也可以马上进账。但缺点是,没机会很好的进入室内看房子,不能详细的了解房屋情况。


4. 买房卖房时的税


◇购房时所产生的费用
a.房产所得税
房产评估价额的3%
*房产评估价格:政府对房产价值的判定备案价


b.房产登记税
土地:交易价的1% 住宅:交易价的0.3%


c.中介费
500万日币以上------交易额的3% + 6万日币 + 中介费的消费税(5%)

(因公司不同可能有略微不同)


◇房屋的固定税金
a.固定资产税 (每年)
固定资产评价额的1.4%


b.都市计画税(每年)
固定资产评价额的0.3%


c.管理费(物业费),修善累积金(每月)
根据房屋的情况而定(以房屋介绍中价格为准)

d.租金管理费
每月房租的3%-5%


◇卖房时的费用(手续费;税金)


a.房产贩卖所得税
贩卖所得税 = 利益*20% (购房5年以上)
利益*39% (购房5年未满)
*利益 = 卖出价―买入价―手续费


b.中介手续费
500万日币以上------交易额的3% + 6万日币 + 中介费的消费税(8%)


5. 房地产交易流程

a委托房地产中介机构介绍房地产

b签订销售合同

c付款结算   
↓*(司法书士参与c和d的房地产登记)
d房地产过户  



6. 房地产登记流程(交易合同签订之前或之后)


a.电话或邮件咨询


b.当事人跟担当司法书士约在事务所内具体商谈(必要的时候翻译在场)

c.进行关于名义变更的调查

d.跟房地产中介机构人员和有关人员洽谈

e.通知必要资料及费用

f.结算,在有关登记资料上签名、盖章、支付费用

g.向法务局申请登记

h.登记完毕,给当事人发送资料



7. 房地产权利登记的时候必备资料(个人)


a .在日本已经申请外国人登记的人


作为买方时
(用现金付款的时候)
外国人登录证、外国人登记存根记载事项证明书(签发后未经3个月的文件)、印章
(以贷款购买的时候)
外国人登录证、外国人登记存根记载事项证明书(签发后未经3个月的文件)印章、印章证明书(签发后未经3个月的文件)


作为卖方时
预出售房地产的登记完毕权利书或者登记鉴定情报通知书、外国人登录证、印章证明书(签发后未经3个月的文件)、印章
 

b .没有日本住址的外国人


作为买方时
宣誓书(记载以下内容,姓名、出生年月日、出生地、现住所、身份证号码等的资料由中国国内公证人员认证的文件)、护照、印章

作为卖方时
预出售房地产的登记完毕权利书或者登记鉴定情报通知书、代替印章证明书的资料(由中国国内公证人员认证的公证书为印章证明书)、护照、印章


8. 房地产权利登记的时候必备资料(法人)


a. 在日本有销售处(分公司)、子公司的外国法人购买房地产的时候必备资料


作为买方时
(用现金付款的时候) 
公司登记簿复印件、资格证明书,公司印章、代表人的身份证(护照)

(以贷款购买的时候) 
公司登记簿复印件、资格证明书、公司印章、印章证明书、代表人的身份证(护照)

作为卖方时
公司登记簿复印件、资格证明书、公司印章、印章证明书、预出售房地产的登记完毕权利书或者登记鉴定情报通知书


b.在日本没有销售处(分公司)、子公司的外国法人在日本购买房地产的时候必备资料


作为买方时
宣誓书(记载公司名称、地址以及代表人的资料由中国国内公证人员认证的文件)、公司印章

作为卖方时
宣誓书(记载公司名称、地址以及代表人的资料由中国国内公证人员认证的文件)、预出售房地产的登记完毕权利书或者登记鉴定情报通知书、代替印章证明书的资 料(由中国国内公证人员认证的公证书为印章证明书)、公司印章


9. 外国公司在日本设立子公司(日本法人)的时候的登记流程


设立子公司(日本法人)的流程(股份公司)
a决定子公司(股份公司)的概要

b在法务局调查类似名称公司的存在

c制定子公司(股份公司)的章程

d由外国母公司确认及确定子公司(股份公司)的章程内容

e准备在登记的时候必要的资料以及预定在子公司(股份公司)使用的公司印章

f由日本公证人员认证股份公司的章程

g向银行的特别户头汇股份公司的资本金

h向法务局提出公司印章,向法务局申请登记股份公司
(申请登记的日历成为股份公司的创立日)

i登记完毕
※所需时间:子公司(股份公司)成立概要决定后大约2个月左右


设立登记子公司的时候必备资料
*因公司机关构成的不同,在设立公司的时候,必要资料也有区别,以下成为一例。
a. 复印、翻译外国母公司章程、营业执照、会议记录
b. 有日本住址的,日本子公司代表人个人的印章及印章证明书1份
c.外国母公司的代替印章证明书的资料(由中国国内公证人员认证的公证书为印章证明书)
d. 预定在日本子公司使用的公司印章


10. 外国人(个人)在日本进行创立公司的登记


外国人(个人)在日本创立公司之际手续一般流程(股份公司的情况)
a决定日本公司(股份公司)的创立概要

b在法务局调查公司名称

c制定日本公司(股份公司)的章程

d确认与确定日本公司(股份公司)的章程

e登记必要文件,准备在日本公司(股份公司)使用的公司正式印章

f通过日本公证人进行股份公司章程的认证

g把股份公司的资本金汇往银行的特别账户

h向法务局提出公司印章,想法无惧申请登记股份公司
(申请登记的日历成为股份公司的创立日)

i完成登记(申请登记约两周后)


设立登记子公司的时候必备资料
*因公司机关构成的不同,在设立公司的时候,必要资料也有区别,以下成为一例。
a 复印、翻译外国母公司章程、营业执照、会议记录
b 有日本住址的,日本子公司代表人个人的印章及印章证明书1份
c 外国母公司的代替印章证明书的资料(由中国国内公证人员认证的公证书为印章证明书)
d 预定在日本子公司使用的公司印章



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