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在以往的几期日本房产投资知识中,我们已经将房产投资所必须的知识向大家介绍过了。而之后的几期,我们将围绕一些日本房地产的小知识、投资技巧和优秀案件为主,让大家充实对于日本房地产业的知识,以便于获得更好的投资体验。


这次想向您介绍的是,日本的凶宅


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在日本房地产投资术语中,有个词叫“瑕疵”,也就是中文中的“缺陷”。而缺陷分为以下四种:


・物理瑕疵:漏水、白蚁、结构损害等

・环境瑕疵:临近工厂、餐厅有噪音或异味等

・法律瑕疵:禁建区等

・心理瑕疵:如下图


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“心里的瑕疵:

    因自杀或事故身亡等,

    会造成心理上容易产生抗拒要因的瑕疵。”


日本法律对于心理瑕疵的物件(房屋)规定了屋主或业者有义务向租赁者传达房屋的真实情况,但是日本法律对于心理瑕疵的事故并没有明确的定义,所以对于类似事件只能依靠以往的诉讼例案判断。


自杀当然是比较好理解,一般人大多不愿意住在这样的家里,但是自然死或孤独死呢?


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“事故死及自然死不能被断定为事故物件。”


那告知义务呢?


如同前述,由于法律上无明确定义,只能依靠以往的判例做参考。


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“事故发生后的「第二位入住者」开始,无告知义务。”

  

需要提醒一下的是,这里的告知义务指的是向租房者。所以也因为有这样的判例下来,就有比较恶德的不动产业者,故意找人进去住几天,事故案子洗白再次获得利益。


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那实际买卖上我们该如何注意呢?


在买卖签约之前,不动产公司都一定会提供大楼的「重要事项调查报告书」这是向大楼的「管理公司」付费申请的档案,而上面会记载有关本栋楼或是这一户的状况,包括大楼的何处曾发生过什么事情。


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图为「重要事项调查报告书」


如上面红圈中,写着在2016年12月,共用部份外楼梯上有事故事件。详细的状况当然我们公司也都有跟对方公司确认过,也有详细与买方说明,确实与本次住户无关。买卖仲介公司是无法瞭解这大楼过去十几二十年的历史,都还是要靠管理公司的文件佐证。而且这重要事项调查报告书是「付费」取得,管理公司若知情不报也是要负责任的。


所以买卖不动产时,一定要确认「重要事项调查报告书」上所写的事项。


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那么,我们消费者自己可以做些什麽事情呢? 日本有个民间的凶宅查询网-「大岛てる」。它是一个民间的情报网站,上面的情报是线民自主刊登,所以也是无法100%确认情报真伪,只能说无风不起浪。若没有特别的事也不会特别去写,所以在日本这个网站也是非常的有名。


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图上有火焰的地方即为事故案件


因为大岛てる有与GoogleMap结合,所以现在除了日本之外的地区也有些情报被登录到网站上了。


不光是买卖,相信住在日本的小伙伴们也多多少少会担心,我们建议买之前要查询好大楼的状况,

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