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上次我们对于房产投资的情报收集的要点进行了说明,接下来,我们讲一下关于在找物件时的注意点,在房产的资料里有很多可以参考的信息,根据资料得到的情报很有可能对我们的投资判断有一定的影响。首先讲一下从收集的资料上来看,对于投资的判断我们需要注意些什么呢?

1物件所在地

房地产的投资的目的一般是从租借人的租金里获得利益,所以,站在租借人的立场上考虑上考虑是非常重要的,在这些因素里,尤其重要的是房子的地理位置,与车站的距离。
需要确认的地方:

最近站的距离

步行是的距离,便利度

边设

周围有没有大学,专门学校   公司以及商业设施,学校医院等设施

结合以上所记,要借给什么特征的租户就比较容易把握了。


2物价的价格和所需经费

作为投资用的不动产,一般来说物件的价格里面包含土地和房屋以及房屋消费税的价格。(土地不用交付消费税,房屋需要交付8%的消费税)。因为建筑物可以成为固定资产折旧的对象(在税务以及经费上是被认可的),所以在物件的价格里建筑物占了多少金额,最好事先确认一下比较好。
并且在购入固定资产时,除了物件的价格以外还有以下经费需要花销,也请事先了解一下比较好。
根据以上所述 固定资产的投资除物件的价格以外还会产生很多经费,所以需要把这些费用事先考虑进去。

3建筑年数,格局,设备上的注意点   

建筑物越旧,今后产生的维修费用就有可能越高,因此,希望尽可能的确认物件以前的修缮记录。
从1981年建筑基准法修正以后,建筑物的耐震基准大幅度的提升了,所以1981年前后建成的建筑物的耐震性需要注意。如果是更旧的建筑物,建筑物里面的设施也快到了需要更新的时间,就会产生更多的费用。
随着建筑物的设备不断进步,为了提高物件的竞争力,就算没有到更新时间,也需要对更新设备进行一定的投资维修,例如网线和防范设备,日用电气设备等,需要更新换代才能够吸引更多的租客。
建筑物的建造是根据建筑基准法有一定限制的,为了表明此建筑物是符合基准的建筑,在搭建建筑物之前把【建筑确认证书】和完成搭建之后的【完成检查证书】交给行政(民间检查)机关,因此,作为不动产投资,这些证明书是需要事先确认的。万一,没有合法搭建(确认证书和完成检查证书没有交付的情况下)需要注意有可能不能得到金融机关的融资。

4年收入(收益率)

一年的租金收入的收益率是非常重要的投资指标,关于租金(收益率)有以下几点需要确认:

总结:

像这样收集完物件资料之后,必须要进行第一阶段的判断(大概程度),比较重要的是可不可以获得持续稳定的收入,你可以咨询房地产公司和专家,物件是否可以成为投资对象也是很重要的,最好是可以根据各种经费和周边环境掌握一些知识自己计算和判断。


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