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经济变化和日本房地产的风险你知道吗?
到现在我们讲了房地产投资有房地产特有的风险还有物件个别的风险,加之经济形势也会给房地产投资带来很大影响。这回我们来说一下经济形势的变化和房地产投资的风险。

1.利息动向

其实利息的动向对房地产投资也有不小的影响。目前持续的低利息对房地产市场带来好的影响。
1.贷款利息
贷款利息是购买房地产的资金成本,贷款买房的时候,当然利息越低越有利。从租金中扣掉利息和各种费用,到手的金额就会多。而且从总的还贷额来考虑(参考图表1)也是低利息有利。
用贷款的优点就是能尽可能的少用自己的资金来投资更多的房地产,现在的低利息状态下,相对自己资本的回报率是要比投资物件的回报率要高的多。(参考图表2)称为房地产投资的杠杆原理。
从贷款的观点来考虑,低利息对房地产投资有很大的好处。当然以后如果利息上涨会影响房地产的收益,从过去的经历考虑(参考图表3),利息以后可能会上涨。
2.存款利息,长期国债的回报率的经营利率   
和贷款一样,近几年存款和国债的利息持续低迷(参考图表4),加之股市不振,投资家陷入了资金难以运用的局面。在低利息的背景下,如果能获得稳定的租金收益,投资房地产的收益是高于存款和国债的。
现在为了把手头的资金更好的运用,保险公司,金融机构和养老金基金的运作资金,积极地通过房地产基金和房地产投资信托基金(J-REIT)大量地流向房地产。
目前房地产投资红利回报率如J-REIT约3~5%,实物投资约5-7%(当然根据物件也会有不同),不管哪个都比近几年的定期存款利息和长期国债回报率高很多,所以运用资金集中投资房产上的话,收益还是不错的。

与安全的定期存款和长期国债相比,房地产的风险高,房地产投资的回报率一般比定期存款和长期国债高5%左右(被称为房地产得有的风险溢价)。


从理论上讲,比房地产安全性高的投资产品的利息和回报率上涨的话,房地产的回报率也会按照一定比例上涨。

房地产回报率上涨,也就是说房地产价格下降。假如,房地产回报率上升2倍,房地产的价格就降到1/2。

2.金融机构的房地产融资现状

和其他投资产品相比较,房地产投资需要非常大的资金,一般资金的准备方法有自己的资金和向银行贷款2种方法。近年来,金融机构融资的扩大,对以土地和建筑物作为担保,以租金收入还款的房地产投资积极予以融资,有这样的金融机构背景,大量资金流入房地产市场,近年来房地产投资呈现蓬勃发展状况。

80年代末地价疯长,被称为泡沫时期,金融机构提供了前所未有的高额融资,因为担保的房地产价格上升,金融机构回避了回收资金风险,在这样的背景下,政府为了抑制异常的地价上涨,一下子规制了对房地产的融资的要求,这样调达不到房地产的投资资金,没有资金流向房地产市场,泡沫破灭,土地价格不断下跌。


虽然政府的融资规制不是泡沫经济的崩溃的全部原因,但带来了不小的影响力是不争的事实。房地产要承受这样的影响,规制融资带来的风险。

总 结:
金融政策和利息变动带来的经济形势变动,会给房地产市场带来很大的影响,这样的风险是我们自己所控制不了的,我们唯一能做的就是帮客户保值房产,怎么运营房产才会让客户有更大的收益,这才是我们的职责。

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