找回密码
 喵会员

快捷登录

搜索

如何增加日本二手房的附加值?

上次着眼于临时支出讲了有关建筑物修缮费用的话题。建筑物的修缮费每几年或十几年一次发生的费用,随着房龄增加建筑物老化,只要持有建筑物,修缮费用就是必不可少的,所以建议投资房地产的时候把修缮费也要考虑进去。
这回我们来讲讲增加建筑物附加值的修缮费用。

1.因生活方式改变引起的临时支出


随着岁月的流逝建筑物会老化,同样发生变化的还有经济状况,价值观和生活环境。人们的生活方式,贸易模式都会有变化。出租用的公寓,办公楼也逐年变化,与过去相比附加值更高。受租赁建筑物大量供给的影响,迎合租客市场的需求,竞争越来越激烈。
这样那些设备陈旧的租赁用建筑物不可避免地失去竞争力,被迫降低租金,增大空置风险。
■  都市地区时代和生活方式的变化

现在→未来
人口动态
人口增长
少子高龄化,人口减少
住房情况
供应短缺
供应过剩
家庭
2代,3代同居
小家庭,单身人士增加
住宅
日式房间,厨房
西式房间,宽敞的LDK

把20,30年前建造的租赁住房,办公楼和近年建成的做下比较就会明白那些规格上的差异。建筑反映出了当时的时代背景,和现在的时代背景有所不同。所以要记住即使是购买了现在新建的公寓再过20,30年也会过时。
新建后经过一些年数,那些过时的建筑物,伴随着老朽化需要进行修缮,再根据目前的生活方式和潮流进行翻新,成本将高于正常修复,但可以使其成为具有高附加值的竞争力强的建筑物。
所以根据时代的不同可以把旧式的房子变一下格局或者重新装修,都可以来应对现在的需求,简单列举几个方法来和大家分享一下。
■  因生活方式改变而翻新的例子
看近年的二手物件,建筑物本身还是坚固的,使用起来也完全没有问题。但是因为人们生活方式的改变,房间布局和设备陈腐,难以找到租客的例子很多。考虑到使用寿命,时代变迁和生活方式的改变,可以翻新来继续延续他的使用价值。

2.超过了使用寿命需要重建的费用


与土地不同,随着时间的流逝,建筑物会老朽化,肯定会有不能使用的那一天。建筑物不可能永远都能租赁出去获得收益。考虑到使用寿命,时代变迁和生活方式的变化,可以说建筑后22年-50年后都建议重建,但是现状,超过40年寿命的房产还是大有存在的,所以我们还得利用起来他的价值。
■  建筑物的使用寿命(税务方面,用于计算建筑物折旧的使用寿命表)

住宅
公楼
木    造
22年
24年
铁骨结构(取决于铁骨的厚度)
19年~34年
22年~38年
筋(铁骨筋)混凝土结构
47年
50年

考虑到建筑物的寿命和生活方式的变化,一般建筑物在建成30年后就要决定是“重建”或还是“大规模修缮”,也可以选择变为空地出售,现状的话还是选择大规模的修缮比较多。
无论哪种方式,建筑后30年左右都会发生高额维修费用或重建费用。所以在选择二手投资房产的时候,尽量不要选择木造的房产(一户建或者木造3层楼),这样的房产一般房东是一个人所有,所以修缮的时候出费不会少,这样的话投资的回报的意义就不大了。
■  建筑和资产价值

对于房地产投资,建筑物房龄新的时候不需要修缮费,试想在收益10年到15年之后,有怎样的修缮计划(重建或大规模修缮)是成功投资的关键。

总结:
房地产投资不是购买了后就完事,而是一项中长期投资的事业。如果当初在你选购投资房产的时候,你的中介公司没有给你想到这些事情而给你选购房产的话,那以后的收支计划就会混乱,房地产投资的实际收益就会低于预期,那就是一次失败的投资。

『详情咨询』
微信/line : xiaohang0119

本帖子中包含更多资源

您需要 登录 才可以下载或查看,没有帐号?喵会员

x
分享至 : QQ空间
收藏

0 个回复

您需要登录后才可以回帖 登录 | 喵会员